Mi vecino no paga las expensas, ¿qué hago?



¿Qué son "las expensas"?

Son los gastos comunes de un edificio, que según la Ley de Propiedad Horizontal N* 13512, artículo 8, son a cargo de todos los propietarios de los departamentos de dicho edificio, en la proporción que corresponde a la superficie que tiene cada uno.

¿Qué pasa si no se pagan?

No pagar las expensas genera un desequilibrio en las cuentas del edificio, ya que esa proporción de gastos debe ser absorbida por el resto de los copropietarios, incrementando el monto del mes siguiente.

¿Cómo y cuándo se empieza un reclamo?

En general el plazo para iniciar el reclamo a quien no paga las expensas es de tres meses. Es decir que al verificarse el tercer mes de deuda, se le reclama formalmente. Muchos reglamentos de copropiedad así lo establecen.

Lo primero que se hace es enviar una carta documento al deudor, intimándolo a pagar. Esto lo hace el Administrador, en nombre del Consorcio.

El Administrador no hace el reclamo y en el Consorcio nadie dice nada, ¿qué puedo hacer?


Lleve una nota a la administración solicitando, como copropietario del Consorcio, que se inicien las acciones correspondientes al cobro de las expensas atrasadas del departamento que las debe.
No olvide pedir que le sellen una copia ya que así Ud. tendrá constancia de que hizo este pedido.
Si, a pesar de ello, no se toman acciones, Ud. se habrá documentado frente a un eventual reclamo al administrador.
No olvide que la falta de reclamo afecta directamente sus intereses, ya que mientras la deuda exista Ud. estará soportando una parte de la misma.

¿Qué pasa si, una vez intimado, el deudor no paga las expensas?

Deben iniciarse acciones legales.
Para poder hacerlo, es necesario que haya una asamblea de copropietarios para dejar asentado que se ha decidido comenzar acciones y facultar al Administrador para que las inicie.

¿Qué tipo de juicio es?

Se trata de un proceso ejecutivo. El juez necesita únicamente corroborar que la deuda existe a través del "título ejecutivo". No se atienden planteos de otra índole. O sea que el deudor no puede defenderse diciendo que no pagó porque, por ejemplo, el Consorcio no le arregla la humedad del baño. (Situación bastante típica que trataré en otra nota).

¿Cuál es el "título ejecutivo"?

En estos casos, el título ejecutivo es un detalle de deuda de expensas que el administrador debe confeccionar, que incluye capital e intereses.

En el departamento que no paga hay un inquilino, ¿contra quién se inicia el juicio?

Indefectiblemente, contra el propietario.
Generalmente, en los contratos de alquiler se deja asentado que las expensas las paga el inquilino, pero esto es un arreglo entre el dueño del departamento y el inquilino, pero no afecta al Consorcio.
Frente al Consorcio, el responsable del pago de las expensas es siempre el propietario.

¿Cuáles son las consecuencias de un juicio ejecutivo por expensas?

Si, a pesar de haber sido intimado y de habérsele iniciado acciones, el deudor no paga las expensas, el juez ordenará el remate del departamento del deudor y el Consorcio cobrará la deuda con el resultado del remate.

Todos los gastos del juicio serán a cargo del deudor: tasa de justicia, honorarios de los abogados, honorarios del martillero que llevó adelante el remate, etc.

Se permite la transcripción de esta nota siempre que sea íntegra y contenga un link a este Blog



13 comments:

  1. Estimado Dr. Mariano F. Oromendia:

    Como propietario de un departamento, me ha sido muy útil su artículo, ya que uno puede controlar mejor al Administrador y frente a una situación de esta índole, plantear frente al consorcio, una solución concreta a un problema que puede acarrear serio inconvenientes al mismo.

    Lo felicito por la claridad del mismo, para un persona como yo que no domina vuestro vocabulario.

    Alejandro Carloni

    ReplyDelete
  2. Muchas gracias!!

    Me alegro que el artículo le haya sido de utilidad.

    Lo invito a suscribirse al Blog para que podamos avisarle cuando haya nuevas publicaciones.

    Saludos!

    ReplyDelete
  3. This comment has been removed by a blog administrator.

    ReplyDelete
  4. envia-cocinalight:

    Para no mezclar temas, suprimí el comentario realizado y lo tendré en cuenta cuando toque el tema correspondiente.

    Muchas gracias por comentar!!

    ReplyDelete
  5. ¿Quién es el responsable de una deuda de expensas de un hogar familiar que se genera tras un divorcio?. Aclaro que la separación fue de mutuo acuerdo y que el departamente es bien propio en condominio de los ex conyuges y ahí vive uno de ellos con el hijo fruto de la relación.

    ReplyDelete
  6. La situación de divorcio le es ajena al consorcio. Ambos condóminos son responsables.
    Saludos cordiales.

    ReplyDelete
  7. Quisiera saber si la Carta Documento que se envía por reclamo de expensas
    las tiene que pagar el Consorcio o el Deudor.
    Por sentido común yo creo que debe se el deudor
    porque no me parecería justo que el consorcio además de estar siendo perjudicado por la persona que debe tenga que pagar la CD. Muchas gracias

    ReplyDelete
  8. Asi es. La regla es que quien provoca el gasto deberia pagarlo.
    Saludos.

    ReplyDelete
  9. Hola, hay algo que no me queda claro y aún no encuentro la respuesta. Supongamos que hay un inquilino que no paga hace un tiempo largo expensas y por consiguiente el resto de los copropietarios paga un monyo mayor de expensas. Cuando el deudor paga o bien se le cobra judicialmente sucede lo que dice en la nota "... el Consorcio cobrará la deuda con el resultado del remate.". Esto que se cobra se descuenta del monto que deben pagar los copropietarios en futuras expensas o sino que pasa con esa plata?. A lo que voy es si el dinero que pagaron de mas los copropietarios lo recuperan o no. Gracias.
    PD: el artículo esta muy bueno claro, una excelente nota.

    ReplyDelete
  10. Jorge:
    Gracias por el comentario.
    El monto que ingresa por recupero de deuda quedará en el saldo del Consorcio, debiendo el mismo decidir a qué se aplica.
    Saludos.

    ReplyDelete
  11. Hola mi consulta es la siguiente: me atrasé en las expensas (debo 5 meses) los cuales quiero pagarlos en dos veces (el monto total es de $2047 más los $ 400 de abogado) el abogado me dice que tengo que pagar todo el total, yo le explique mi situación que podía pagar ahora $ 800.- para dejar asentado mi voluntad de pago, y a fin de mes pagar el total y liquidar la deuda completa. El me dice que no acepta, que no se puede hacer y a mi me resulta extraño. Es la primera vez que me sucede por eso hago la consulta si en estos casos se manejan así, dado que el administrador no me notificó para arreglar con él la deuda y me envió directo al estudio jurídico. Desde ya muchas gracias

    ReplyDelete
  12. Como toda deuda entre particulares, las partes tienen amplia libertad de convenir la forma de pago.

    ReplyDelete

Su comentario será revisado y publicado a criterio del autor del Blog.
Lo invitamos a ver otros temas aquí: http://deractivo.blogspot.com.ar/p/indice-de-publicaciones.html
Muchas gracias.

Suscribirse por mail

Ingrese su e-mail para recibir las publicaciones (es gratis!)

Related Posts with Thumbnails
Related Posts with Thumbnails

¿Como se hace un reclamo laboral? Click aquí.